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加速老城复兴 建设幸福家园
——南昌市土地储备中心推进旧城(棚改)改造工作纪实
日期:2017-01-24 15:20:00 文章点击数:  稿源:南昌市国土资源局 李琳娜

为打造富裕美丽幸福江西“南昌样板”,南昌注重城市品质提升,强力推动城市大建管,加速老城复兴,切实加快棚户区征迁速度。根据南昌市委十一届二次全体(扩大)会议要求,今年全市棚户区征迁面积将确保不少于700万平方米,力争达到800万平方米。

旧改(棚改),既是重大民生工程又是重大发展工程。这场硬仗南昌准备好了吗?战役中最关键的资金、土地保障部队又将如何备战?日前,记者深入南昌市土地储备中心探究,全面了解近年来其推进旧改(棚改)工作发展的亮点和变化,探索聚焦今后发展的路径和方向。

强化首位担当

有效破解旧城改造“融资难”

旧改(棚改)工作关乎发展,惠及民生,南昌肩负百姓期盼,一直在奋力拼搏的路上。在市委十一届二次全体(扩大)会议召开之前,《南昌市旧城改造五年计划(2013-2017年)》为南昌旧改(棚改)工作的“总任务表”。根据计划,南昌将在5年内改造房屋建筑面积1400万平方米,涉及7.2万余户居民,接近城区人口的十分之一。截至2016年底,南昌市已完成1255万平方米房屋征迁任务,占总任务的89.6%,其中中心城区已实施旧改项目42个,涉及土地面积1.4万亩。

优异答卷的背后,是南昌土储人的担当与付出。实施旧城改造,资金是关键。为有效破解融资难,南昌市在旧城(棚户区)改造中探索出了“1+6+x”资金运作模式。其中“1”为由南昌市土地储备中心筹措资金负责政府主导的旧改。近年来,在南昌市局的领导下,该中心充分发挥土地和资金运作平台的作用,着力构建“政府主导、土储融入、上下联动、共谋发展”的工作格局,有力服务和保障了全市旧城改造工作,有效破解了旧城改造“融资难”问题。据最新数据统计,目前南昌市已争取国开行城投棚户区改造专项贷款一期和二期资金共315亿元,同时申请国开行棚改三期专项贷款已经获批。

为提高资金使用效率,该中心提出了“三个围绕、一个对接”(即:要围绕旧改项目、围绕全市重大重点项目、围绕“净地”入库和出让,对接金融机构调控好资金流)的资金调拨思路,会同各县(区、开发区)科学制定年度、季度、月度资金使用计划,并坚持资金拨付与“净地”交付相挂钩,强力推动了棚改旧改土地上市,加速资金“回笼”,切实持续保障了全市旧城改造资金需求。南昌市旧改实施以来,该中心已支付项目货币化补偿资金307.8亿元,支付安置房建设资金23.84亿元。

创新运作机制

统一收储旧改项目用地1.4万亩

推进旧城改造工作,最有力的保障是建机制。欲解决旧改中集约节约利用土地、去库存等问题,就必须建立和完善各项机制,做到用机制管事、按机制办事、靠机制成事。

南昌大力创新土地运作机制:旧城改造范围内的所有土地由市土地储备中心统一收储,由市国土资源局按城市规划和旧改实施方案统一组织供应。2013年以来,该中心收储旧改项目用地面积1.4万亩,旧改用地出让收益达84.74亿元。为集约节约利用土地、让利于民,在实施旧改项目中,南昌对旧改涉及的产业和安置用地,一律统一征收为国有土地,依法办理土地相关手续。同时,对原已安排产业用地未达标的村集体,原则上不再安排产业用地,而是按标准核定村集体产业用地指标,对产业用地不足的按人均标准将产业用地安置转化为产业用房安置。产业用房在安置房小区中按总建筑面积15-20%进行配建,可有偿或以土地换面积方式提供。

与此同时,南昌切实做好征地安置补偿工作,采取了“按政策就地就近安置、鼓励货币化补偿、优惠实施异地安置”三种方式进行安置补偿,全市货币化补偿率达90%。对选择产权异地调换的,南昌给予优惠政策:如置换到朝阳安置小区的按1:1.3安置,置换到红谷滩凤凰家园和九龙湖安置小区的按1:1.4安置,有效解决了“去库存”问题。在农房安置方面,南昌实行“限量实物安置、超标货币补偿”政策,即在标准安置面积以内等面积部分实行实物安置,超出标准安置面积部分实行货币补偿。

在安置房建设过程中,南昌坚持房屋征收安置房建设优先的原则,由该中心委托各区城投公司建设安置房,并采取政府购买、委托代建、开发配建等多种方式,改变了由各区村集体自行建设安置房的运作模式。

确保“管”得到位

管好数百亿旧改资金连续4年“零差错”

2013年南昌市启动旧城改造五年计划至今,该中心累计管理的旧改(棚改)资金达几百亿元,这笔巨额资金如何管理?

坚持问题导向,构建科学的监管职责体系,制定部门监管责任清单,明确监管主体,消除监管盲点,做到事有人管、责有人负,确保“管”得到位。据了解,该中心连续4年管理旧改资金实现“零差错”。

南昌土地储备资金支付实行限额审批制,土地储备单笔资金金额在5000万元以下的,由该中心集体审议后支付;单笔资金金额超过5000万元(含)的,由该集体审议后,报南昌市国土资源局批准。所有拨付资金每月在南昌市国土资源局局长办公会上通报。

为规避资金使用政策风险,该中心建立了法律顾问制度,设立法律顾问室,聘请专职坐班律师,在法律顾问的指导下对重大项目资金、土地合同文本等事项进行事前合法性审查,规范行政行为,充分发挥法律顾问在资金管理中的“安全阀”作用。此外,该中心先后在旧改资金使用、集体土地地上附着物补偿、资金支付要件审核、建立会计师事务所机构库和地上附着物评估机构库等方面出台了一系列制度,进一步细化了目标责任、明确了裁量权限、规范了操作程序,加强了资金安全管理,高效保障了南昌旧改资金需求。

新任务新期盼

助力老城复兴跑出“加速度”

旧改(棚改)项目投入产出不匹配,化解土地融资债务压力大;去年刚完成旧改房屋征迁5年总任务的89.6%,今年又接新任务:全市棚户区征迁面积不少于700万平方米……

找出问题,是为了更好的阔步前行;认准方向,是为了更好地开展工作。2017年,抢抓和用好国家政策支持期、金融服务窗口期最后一年的宝贵机遇,南昌市土地储备中心正着力深化“担当土储”建设,助力老城复兴跑出“加速度”。

消化存量,统筹增量。结合2017年旧改计划等重大重点项目推进计划,市土地储备中心将科学编制2017年土地收储和收储“五到位”计划,并按市政府批复计划要求,明确推进节点,下大力气解决新增建设用地指标和耕地占补平衡指标,确保任务全面完成。同时,签订“两个”责任状(市与县区责任状、中心与各处室各分中心责任状),落实工作奖惩制度,上下联动,合力推进。

力争出让总量有突破。重点围绕已入库的旧改棚改储备土地,在政府层面制定出台土地供应联动机制,明确各方责任,同时,衔接规划部门加大调规力度,坚持资金拨付向“净地”交付倾斜,着力做好土地盘活文章。

力争交地质量有突破。该中心要求,列入出让计划的土地必须列入“五到位”收储计划或已达到“净地”标准,落实好储备土地围挡和监管制度,采取与受让单位等联合签订《交地确认书》方式,尽量避免因一根电线杆、几个鸭棚,影响出让合同履行,甚至引发合同纠纷。

力争获得更多资金增量,用好更多的资金存量。今年该中心将国开行棚改三期195.22亿元贷款按照市政府的要求尽快落到全市棚改各个项目上,抓好100亿南昌市土储发展基金和23亿政府债务置换的落地。结合年度土地供应计划,编制年、季、月资金使用计划,切实保障土储和棚改项目资金合理需求。

强化首位担当,展现省会作为。针对新任务新期盼,南昌市土地储备中心正“撸起袖子加油干”,把助力打造富裕美丽幸福江西“南昌样板”作为奋斗目标,把市民关心关切的旧改(棚改)问题作为工作重点,尽最大力量推动南昌发展再加速、再加力;尽最大力量让全市人民分享到发展成果;尽最大力量增强市民对这座城市的认同感、归属感和自豪感。

 

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